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近些年我國國民飽受房價的影響，雖然政府“限購”“、限貸”等調(diào)控房價的政策不斷出臺，但是房價卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴重影響市場經(jīng)濟的平穩(wěn)運行和正常的社會秩序。通過研究 70 個大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢進行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價現(xiàn)狀和政府政策。
　　
　　關(guān)鍵詞：房價調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢。
　　
　　1 引言。
　　
　　中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱為是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進程中也扮演著*的重要角色?？v觀我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從 20 世紀 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90 年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住房總庫存預(yù)計達 39.96 億平方米，現(xiàn)房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價的飆升。為了調(diào)控房價，自 2003 年以來，各級政府相繼出臺并實施了一系列的調(diào)控政策，如“國八條”、“國四條”到近的“限購”、“房產(chǎn)稅”等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒有對房價的飆升產(chǎn)生根本性的影響。
　　
　　房價調(diào)控新政的推出對市場產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話題。本文即針對房價的調(diào)控現(xiàn)狀進行分析，并在分析未來可能的發(fā)展趨勢的同時提出政策性建議。
　　
　　2 房地產(chǎn)市場的基本特征。
　　
　　房地產(chǎn)，又被稱為“不動產(chǎn)”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個經(jīng)濟學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財產(chǎn)，包括附著于這些財產(chǎn)實體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱[1].西方經(jīng)濟學(xué)理論認為商品的價格是由市場的供需關(guān)系決定的，真正的市場價格應(yīng)該是在市場達到均衡狀態(tài)時圍繞價格上下波動[2].
　　
　　一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場的主體、客體、價格、資金以及運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場具有其*的基本特征。
　　
　?。?）較強的區(qū)域性[3].不可移動的特性使得房地產(chǎn)市場具有*的區(qū)域性，這一類的產(chǎn)品是不可能從一個地方轉(zhuǎn)移到另一個地方的，在交換過程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的“一手交錢一手交貨”.
　　
　?。?）不充分競爭性。房地產(chǎn)市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動性，該類商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進行競爭，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。
　　
　?。?）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產(chǎn)市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機構(gòu)。
　　
　　房地產(chǎn)市場的不*競爭性導(dǎo)致市場會出現(xiàn)“失靈”的情況，當市場內(nèi)部不能自動調(diào)節(jié)進行健康發(fā)展時，政府就會介入進行資源的有效調(diào)控。
　　
　　3 房價調(diào)控的現(xiàn)狀。
　　
　　通過對歷年來房價調(diào)控政策的整理，將房價調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。
　　
　　（1）稅收政策。政府為了維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會應(yīng)用財稅政策進行調(diào)控，通過影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價格。
　　
　　（2）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無論是買地還是樓盤建設(shè)都需要大量的款，在購房時居民同樣需要通過款來實現(xiàn)支付，銀行對住房款比例、利率水平的調(diào)整會大地影響購買力。
　　
　　（3）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的*的資源，土地的供應(yīng)量及價格會左右房價的變動，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調(diào)整房價一直以來是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段。
　　
　　4 房價調(diào)控的現(xiàn)狀分析。
　　
　　近些年來，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢。國家有意識地出臺了相關(guān)貨幣和房價調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 95979 億元，比上年增長1.0%（扣除價格因素實際增長 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個百分點。2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個百分點。雖然我國的住房銷售數(shù)量較往年仍然是增長態(tài)勢，但增長的速度明顯下降。
　　
　　2016 年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去庫存大幕，如 2 月 2 日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會決定在不實施限購的城市對套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了一系列調(diào)控政策，如 3 月 25 日，上海發(fā)布*嚴調(diào)控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限、二次購房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺樓市調(diào)控新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶購房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業(yè)內(nèi)稱為“房價四小龍”的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。
　　
　　2016 年 9 月 19 日，國家統(tǒng)計局公布了“2016 年 8 月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況”.其中多數(shù)城市房價持續(xù)上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲的“*”.與上月相比，70 個大中城市中，價格下降的城市有 4 個，上漲的城市有 64 個，持平的城市有 2 個，分別為湛江市和大理。
　　
　　環(huán)比價格變動中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價格下降的城市有 6個，上漲的城市有 62 個，持平的城市有 2 個，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價格變動中高漲幅為廈門，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
　　
　　5 房價調(diào)控的發(fā)展趨勢及政策建議。
　　
　　根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對房價的影響不大，尤其是對于大城市而言，雖然各大高房價城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺多項號稱“歷史嚴”的調(diào)控政策，但在鑒于中國目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠看，房價依然將一路高歌，縱然在某一時期內(nèi)會出現(xiàn)波動、反復(fù)，但整體依然將維持上漲趨勢。
　　
　　針對未來的發(fā)展趨勢，筆者認為在政策調(diào)控上，先要實行針對性的土地政策。如一線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場還需要大量的資金支持發(fā)展，如果統(tǒng)一實施提高開發(fā)費或購置費，會抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房價差距。另外，還可以利用有效的金融政策來減少房地產(chǎn)價格的波動，利率政策、付比例的調(diào)整對購買力有很大的影響。因此，在實行金融政策時可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內(nèi)發(fā)生巨大變化，造成市場的大幅波動。
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近些年我國國民飽受房價的影響，雖然政府“限購”“、限貸”等調(diào)控房價的政策不斷出臺，但是房價卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴重影響市場經(jīng)濟的平穩(wěn)運行和正常的社會秩序。通過研究 70 個大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢進行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價現(xiàn)狀和政府政策。
　　
　　關(guān)鍵詞：房價調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢。
　　
　　1 引言。
　　
　　中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱為是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進程中也扮演著*的重要角色。縱觀我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從 20 世紀 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90 年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住房總庫存預(yù)計達 39.96 億平方米，現(xiàn)房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價的飆升。為了調(diào)控房價，自 2003 年以來，各級政府相繼出臺并實施了一系列的調(diào)控政策，如“國八條”、“國四條”到近的“限購”、“房產(chǎn)稅”等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒有對房價的飆升產(chǎn)生根本性的影響。
　　
　　房價調(diào)控新政的推出對市場產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話題。本文即針對房價的調(diào)控現(xiàn)狀進行分析，并在分析未來可能的發(fā)展趨勢的同時提出政策性建議。
　　
　　2 房地產(chǎn)市場的基本特征。
　　
　　房地產(chǎn)，又被稱為“不動產(chǎn)”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個經(jīng)濟學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財產(chǎn)，包括附著于這些財產(chǎn)實體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱[1].西方經(jīng)濟學(xué)理論認為商品的價格是由市場的供需關(guān)系決定的，真正的市場價格應(yīng)該是在市場達到均衡狀態(tài)時圍繞價格上下波動[2].
　　
　　一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場的主體、客體、價格、資金以及運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場具有其*的基本特征。
　　
　?。?）較強的區(qū)域性[3].不可移動的特性使得房地產(chǎn)市場具有*的區(qū)域性，這一類的產(chǎn)品是不可能從一個地方轉(zhuǎn)移到另一個地方的，在交換過程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的“一手交錢一手交貨”.
　　
　　（2）不充分競爭性。房地產(chǎn)市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動性，該類商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進行競爭，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。
　　
　?。?）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產(chǎn)市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機構(gòu)。
　　
　　房地產(chǎn)市場的不*競爭性導(dǎo)致市場會出現(xiàn)“失靈”的情況，當市場內(nèi)部不能自動調(diào)節(jié)進行健康發(fā)展時，政府就會介入進行資源的有效調(diào)控。
　　
　　3 房價調(diào)控的現(xiàn)狀。
　　
　　通過對歷年來房價調(diào)控政策的整理，將房價調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。
　　
　?。?）稅收政策。政府為了維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會應(yīng)用財稅政策進行調(diào)控，通過影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價格。
　　
　?。?）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無論是買地還是樓盤建設(shè)都需要大量的款，在購房時居民同樣需要通過款來實現(xiàn)支付，銀行對住房款比例、利率水平的調(diào)整會大地影響購買力。
　　
　　（3）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的*的資源，土地的供應(yīng)量及價格會左右房價的變動，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調(diào)整房價一直以來是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段。
　　
　　4 房價調(diào)控的現(xiàn)狀分析。
　　
　　近些年來，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢。國家有意識地出臺了相關(guān)貨幣和房價調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 95979 億元，比上年增長1.0%（扣除價格因素實際增長 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個百分點。2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個百分點。雖然我國的住房銷售數(shù)量較往年仍然是增長態(tài)勢，但增長的速度明顯下降。
　　
　　2016 年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去庫存大幕，如 2 月 2 日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會決定在不實施限購的城市對套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了一系列調(diào)控政策，如 3 月 25 日，上海發(fā)布*嚴調(diào)控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限、二次購房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺樓市調(diào)控新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶購房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業(yè)內(nèi)稱為“房價四小龍”的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。
　　
　　2016 年 9 月 19 日，國家統(tǒng)計局公布了“2016 年 8 月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況”.其中多數(shù)城市房價持續(xù)上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲的“*”.與上月相比，70 個大中城市中，價格下降的城市有 4 個，上漲的城市有 64 個，持平的城市有 2 個，分別為湛江市和大理。
　　
　　環(huán)比價格變動中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價格下降的城市有 6個，上漲的城市有 62 個，持平的城市有 2 個，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價格變動中高漲幅為廈門，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
　　
　　5 房價調(diào)控的發(fā)展趨勢及政策建議。
　　
　　根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對房價的影響不大，尤其是對于大城市而言，雖然各大高房價城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺多項號稱“歷史嚴”的調(diào)控政策，但在鑒于中國目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠看，房價依然將一路高歌，縱然在某一時期內(nèi)會出現(xiàn)波動、反復(fù)，但整體依然將維持上漲趨勢。
　　
　　針對未來的發(fā)展趨勢，筆者認為在政策調(diào)控上，先要實行針對性的土地政策。如一線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場還需要大量的資金支持發(fā)展，如果統(tǒng)一實施提高開發(fā)費或購置費，會抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房價差距。另外，還可以利用有效的金融政策來減少房地產(chǎn)價格的波動，利率政策、付比例的調(diào)整對購買力有很大的影響。因此，在實行金融政策時可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內(nèi)發(fā)生巨大變化，造成市場的大幅波動。
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近些年我國國民飽受房價的影響，雖然政府“限購”“、限貸”等調(diào)控房價的政策不斷出臺，但是房價卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴重影響市場經(jīng)濟的平穩(wěn)運行和正常的社會秩序。通過研究 70 個大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢進行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價現(xiàn)狀和政府政策。
　　
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　　1 引言。
　　
　　中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱為是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進程中也扮演著*的重要角色?？v觀我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從 20 世紀 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90 年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住房總庫存預(yù)計達 39.96 億平方米，現(xiàn)房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價的飆升。為了調(diào)控房價，自 2003 年以來，各級政府相繼出臺并實施了一系列的調(diào)控政策，如“國八條”、“國四條”到近的“限購”、“房產(chǎn)稅”等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒有對房價的飆升產(chǎn)生根本性的影響。
　　
　　房價調(diào)控新政的推出對市場產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話題。本文即針對房價的調(diào)控現(xiàn)狀進行分析，并在分析未來可能的發(fā)展趨勢的同時提出政策性建議。
　　
　　2 房地產(chǎn)市場的基本特征。
　　
　　房地產(chǎn)，又被稱為“不動產(chǎn)”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個經(jīng)濟學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財產(chǎn)，包括附著于這些財產(chǎn)實體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱[1].西方經(jīng)濟學(xué)理論認為商品的價格是由市場的供需關(guān)系決定的，真正的市場價格應(yīng)該是在市場達到均衡狀態(tài)時圍繞價格上下波動[2].
　　
　　一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場的主體、客體、價格、資金以及運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場具有其*的基本特征。
　　
　　（1）較強的區(qū)域性[3].不可移動的特性使得房地產(chǎn)市場具有*的區(qū)域性，這一類的產(chǎn)品是不可能從一個地方轉(zhuǎn)移到另一個地方的，在交換過程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的“一手交錢一手交貨”.
　　
　?。?）不充分競爭性。房地產(chǎn)市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動性，該類商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進行競爭，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。
　　
　?。?）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產(chǎn)市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機構(gòu)。
　　
　　房地產(chǎn)市場的不*競爭性導(dǎo)致市場會出現(xiàn)“失靈”的情況，當市場內(nèi)部不能自動調(diào)節(jié)進行健康發(fā)展時，政府就會介入進行資源的有效調(diào)控。
　　
　　3 房價調(diào)控的現(xiàn)狀。
　　
　　通過對歷年來房價調(diào)控政策的整理，將房價調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。
　　
　?。?）稅收政策。政府為了維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會應(yīng)用財稅政策進行調(diào)控，通過影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價格。
　　
　?。?）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無論是買地還是樓盤建設(shè)都需要大量的款，在購房時居民同樣需要通過款來實現(xiàn)支付，銀行對住房款比例、利率水平的調(diào)整會大地影響購買力。
　　
　　（3）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的*的資源，土地的供應(yīng)量及價格會左右房價的變動，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調(diào)整房價一直以來是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段。
　　
　　4 房價調(diào)控的現(xiàn)狀分析。
　　
　　近些年來，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢。國家有意識地出臺了相關(guān)貨幣和房價調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 95979 億元，比上年增長1.0%（扣除價格因素實際增長 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個百分點。2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個百分點。雖然我國的住房銷售數(shù)量較往年仍然是增長態(tài)勢，但增長的速度明顯下降。
　　
　　2016 年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去庫存大幕，如 2 月 2 日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會決定在不實施限購的城市對套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了一系列調(diào)控政策，如 3 月 25 日，上海發(fā)布*嚴調(diào)控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限、二次購房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺樓市調(diào)控新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶購房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業(yè)內(nèi)稱為“房價四小龍”的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。
　　
　　2016 年 9 月 19 日，國家統(tǒng)計局公布了“2016 年 8 月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況”.其中多數(shù)城市房價持續(xù)上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲的“*”.與上月相比，70 個大中城市中，價格下降的城市有 4 個，上漲的城市有 64 個，持平的城市有 2 個，分別為湛江市和大理。
　　
　　環(huán)比價格變動中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價格下降的城市有 6個，上漲的城市有 62 個，持平的城市有 2 個，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價格變動中高漲幅為廈門，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
　　
　　5 房價調(diào)控的發(fā)展趨勢及政策建議。
　　
　　根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對房價的影響不大，尤其是對于大城市而言，雖然各大高房價城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺多項號稱“歷史嚴”的調(diào)控政策，但在鑒于中國目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠看，房價依然將一路高歌，縱然在某一時期內(nèi)會出現(xiàn)波動、反復(fù)，但整體依然將維持上漲趨勢。
　　
　　針對未來的發(fā)展趨勢，筆者認為在政策調(diào)控上，先要實行針對性的土地政策。如一線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場還需要大量的資金支持發(fā)展，如果統(tǒng)一實施提高開發(fā)費或購置費，會抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房價差距。另外，還可以利用有效的金融政策來減少房地產(chǎn)價格的波動，利率政策、付比例的調(diào)整對購買力有很大的影響。因此，在實行金融政策時可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內(nèi)發(fā)生巨大變化，造成市場的大幅波動。
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近些年我國國民飽受房價的影響，雖然政府“限購”“、限貸”等調(diào)控房價的政策不斷出臺，但是房價卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴重影響市場經(jīng)濟的平穩(wěn)運行和正常的社會秩序。通過研究 70 個大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢進行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價現(xiàn)狀和政府政策。
　　
　　關(guān)鍵詞：房價調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢。
　　
　　1 引言。
　　
　　中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱為是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進程中也扮演著*的重要角色?？v觀我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從 20 世紀 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90 年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住房總庫存預(yù)計達 39.96 億平方米，現(xiàn)房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價的飆升。為了調(diào)控房價，自 2003 年以來，各級政府相繼出臺并實施了一系列的調(diào)控政策，如“國八條”、“國四條”到近的“限購”、“房產(chǎn)稅”等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒有對房價的飆升產(chǎn)生根本性的影響。
　　
　　房價調(diào)控新政的推出對市場產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話題。本文即針對房價的調(diào)控現(xiàn)狀進行分析，并在分析未來可能的發(fā)展趨勢的同時提出政策性建議。
　　
　　2 房地產(chǎn)市場的基本特征。
　　
　　房地產(chǎn)，又被稱為“不動產(chǎn)”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個經(jīng)濟學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財產(chǎn)，包括附著于這些財產(chǎn)實體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱[1].西方經(jīng)濟學(xué)理論認為商品的價格是由市場的供需關(guān)系決定的，真正的市場價格應(yīng)該是在市場達到均衡狀態(tài)時圍繞價格上下波動[2].
　　
　　一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場的主體、客體、價格、資金以及運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場具有其*的基本特征。
　　
　?。?）較強的區(qū)域性[3].不可移動的特性使得房地產(chǎn)市場具有*的區(qū)域性，這一類的產(chǎn)品是不可能從一個地方轉(zhuǎn)移到另一個地方的，在交換過程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的“一手交錢一手交貨”.
　　
　?。?）不充分競爭性。房地產(chǎn)市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動性，該類商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進行競爭，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。
　　
　?。?）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產(chǎn)市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機構(gòu)。
　　
　　房地產(chǎn)市場的不*競爭性導(dǎo)致市場會出現(xiàn)“失靈”的情況，當市場內(nèi)部不能自動調(diào)節(jié)進行健康發(fā)展時，政府就會介入進行資源的有效調(diào)控。
　　
　　3 房價調(diào)控的現(xiàn)狀。
　　
　　通過對歷年來房價調(diào)控政策的整理，將房價調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。
　　
　　（1）稅收政策。政府為了維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會應(yīng)用財稅政策進行調(diào)控，通過影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價格。
　　
　?。?）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無論是買地還是樓盤建設(shè)都需要大量的款，在購房時居民同樣需要通過款來實現(xiàn)支付，銀行對住房款比例、利率水平的調(diào)整會大地影響購買力。
　　
　?。?）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的*的資源，土地的供應(yīng)量及價格會左右房價的變動，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調(diào)整房價一直以來是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段。
　　
　　4 房價調(diào)控的現(xiàn)狀分析。
　　
　　近些年來，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢。國家有意識地出臺了相關(guān)貨幣和房價調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 95979 億元，比上年增長1.0%（扣除價格因素實際增長 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個百分點。2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個百分點。雖然我國的住房銷售數(shù)量較往年仍然是增長態(tài)勢，但增長的速度明顯下降。
　　
　　2016 年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去庫存大幕，如 2 月 2 日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會決定在不實施限購的城市對套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了一系列調(diào)控政策，如 3 月 25 日，上海發(fā)布*嚴調(diào)控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限、二次購房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺樓市調(diào)控新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶購房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業(yè)內(nèi)稱為“房價四小龍”的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。
　　
　　2016 年 9 月 19 日，國家統(tǒng)計局公布了“2016 年 8 月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況”.其中多數(shù)城市房價持續(xù)上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲的“*”.與上月相比，70 個大中城市中，價格下降的城市有 4 個，上漲的城市有 64 個，持平的城市有 2 個，分別為湛江市和大理。
　　
　　環(huán)比價格變動中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價格下降的城市有 6個，上漲的城市有 62 個，持平的城市有 2 個，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價格變動中高漲幅為廈門，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
　　
　　5 房價調(diào)控的發(fā)展趨勢及政策建議。
　　
　　根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對房價的影響不大，尤其是對于大城市而言，雖然各大高房價城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺多項號稱“歷史嚴”的調(diào)控政策，但在鑒于中國目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠看，房價依然將一路高歌，縱然在某一時期內(nèi)會出現(xiàn)波動、反復(fù)，但整體依然將維持上漲趨勢。
　　
　　針對未來的發(fā)展趨勢，筆者認為在政策調(diào)控上，先要實行針對性的土地政策。如一線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場還需要大量的資金支持發(fā)展，如果統(tǒng)一實施提高開發(fā)費或購置費，會抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房價差距。另外，還可以利用有效的金融政策來減少房地產(chǎn)價格的波動，利率政策、付比例的調(diào)整對購買力有很大的影響。因此，在實行金融政策時可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內(nèi)發(fā)生巨大變化，造成市場的大幅波動。
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價格調(diào)控NORGREN比例閥VP5006BJ411H00

價格調(diào)控NORGREN比例閥VP5006BJ411H00

近些年我國國民飽受房價的影響，雖然政府“限購”“、限貸”等調(diào)控房價的政策不斷出臺，但是房價卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴重影響市場經(jīng)濟的平穩(wěn)運行和正常的社會秩序。通過研究 70 個大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢進行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價現(xiàn)狀和政府政策。
　　
　　關(guān)鍵詞：房價調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢。
　　
　　1 引言。
　　
　　中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱為是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進程中也扮演著*的重要角色?？v觀我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從 20 世紀 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90 年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住房總庫存預(yù)計達 39.96 億平方米，現(xiàn)房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價的飆升。為了調(diào)控房價，自 2003 年以來，各級政府相繼出臺并實施了一系列的調(diào)控政策，如“國八條”、“國四條”到近的“限購”、“房產(chǎn)稅”等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒有對房價的飆升產(chǎn)生根本性的影響。
　　
　　房價調(diào)控新政的推出對市場產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話題。本文即針對房價的調(diào)控現(xiàn)狀進行分析，并在分析未來可能的發(fā)展趨勢的同時提出政策性建議。
　　
　　2 房地產(chǎn)市場的基本特征。
　　
　　房地產(chǎn)，又被稱為“不動產(chǎn)”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個經(jīng)濟學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財產(chǎn)，包括附著于這些財產(chǎn)實體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱[1].西方經(jīng)濟學(xué)理論認為商品的價格是由市場的供需關(guān)系決定的，真正的市場價格應(yīng)該是在市場達到均衡狀態(tài)時圍繞價格上下波動[2].
　　
　　一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場的主體、客體、價格、資金以及運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場具有其*的基本特征。
　　
　　（1）較強的區(qū)域性[3].不可移動的特性使得房地產(chǎn)市場具有*的區(qū)域性，這一類的產(chǎn)品是不可能從一個地方轉(zhuǎn)移到另一個地方的，在交換過程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的“一手交錢一手交貨”.
　　
　?。?）不充分競爭性。房地產(chǎn)市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動性，該類商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進行競爭，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。
　　
　?。?）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產(chǎn)市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機構(gòu)。
　　
　　房地產(chǎn)市場的不*競爭性導(dǎo)致市場會出現(xiàn)“失靈”的情況，當市場內(nèi)部不能自動調(diào)節(jié)進行健康發(fā)展時，政府就會介入進行資源的有效調(diào)控。
　　
　　3 房價調(diào)控的現(xiàn)狀。
　　
　　通過對歷年來房價調(diào)控政策的整理，將房價調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。
　　
　?。?）稅收政策。政府為了維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會應(yīng)用財稅政策進行調(diào)控，通過影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價格。
　　
　?。?）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無論是買地還是樓盤建設(shè)都需要大量的款，在購房時居民同樣需要通過款來實現(xiàn)支付，銀行對住房款比例、利率水平的調(diào)整會大地影響購買力。
　　
　?。?）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的*的資源，土地的供應(yīng)量及價格會左右房價的變動，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調(diào)整房價一直以來是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段。
　　
　　4 房價調(diào)控的現(xiàn)狀分析。
　　
　　近些年來，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢。國家有意識地出臺了相關(guān)貨幣和房價調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 95979 億元，比上年增長1.0%（扣除價格因素實際增長 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個百分點。2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個百分點。雖然我國的住房銷售數(shù)量較往年仍然是增長態(tài)勢，但增長的速度明顯下降。
　　
　　2016 年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去庫存大幕，如 2 月 2 日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會決定在不實施限購的城市對套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了一系列調(diào)控政策，如 3 月 25 日，上海發(fā)布*嚴調(diào)控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限、二次購房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺樓市調(diào)控新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶購房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業(yè)內(nèi)稱為“房價四小龍”的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。
　　
　　2016 年 9 月 19 日，國家統(tǒng)計局公布了“2016 年 8 月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況”.其中多數(shù)城市房價持續(xù)上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲的“*”.與上月相比，70 個大中城市中，價格下降的城市有 4 個，上漲的城市有 64 個，持平的城市有 2 個，分別為湛江市和大理。
　　
　　環(huán)比價格變動中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價格下降的城市有 6個，上漲的城市有 62 個，持平的城市有 2 個，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價格變動中高漲幅為廈門，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
　　
　　5 房價調(diào)控的發(fā)展趨勢及政策建議。
　　
　　根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對房價的影響不大，尤其是對于大城市而言，雖然各大高房價城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺多項號稱“歷史嚴”的調(diào)控政策，但在鑒于中國目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠看，房價依然將一路高歌，縱然在某一時期內(nèi)會出現(xiàn)波動、反復(fù)，但整體依然將維持上漲趨勢。
　　
　　針對未來的發(fā)展趨勢，筆者認為在政策調(diào)控上，先要實行針對性的土地政策。如一線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場還需要大量的資金支持發(fā)展，如果統(tǒng)一實施提高開發(fā)費或購置費，會抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房價差距。另外，還可以利用有效的金融政策來減少房地產(chǎn)價格的波動，利率政策、付比例的調(diào)整對購買力有很大的影響。因此，在實行金融政策時可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內(nèi)發(fā)生巨大變化，造成市場的大幅波動。