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衣食住行是人們生活的基本需求，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速。近這些年，買不起房成為了很多人面臨的困境。住房問題無法解決，這并不利于社會(huì)的穩(wěn)定，也無法使得房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展，為此我國政府應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定發(fā)展。我國政府從 1998 年開始，就陸續(xù)頒布了許多與房?jī)r(jià)相關(guān)的政策，希望能夠保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，這些政策是否起到了應(yīng)有的效果，政府應(yīng)該如何根據(jù)時(shí)代的發(fā)展制定有效的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，成為了人們關(guān)注的熱點(diǎn)。

1整體調(diào)控有效性分析

想要從整體上分析政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的有效性，需要引入一個(gè)概念，那就是房?jī)r(jià)收入比。所謂的房?jī)r(jià)收入比，指的是住房的價(jià)格和城市居民家庭年收入之間的比值。通過查閱資料可以得到我國 2006 年到 2015 年這十年間房?jī)r(jià)收入比。在 2005 年的時(shí)候，房?jī)r(jià)收入比為 7.8,在 2015 年的時(shí)候，房?jī)r(jià)收入比為 7.2,就整體而言，房?jī)r(jià)收入比是呈下降趨勢(shì)。但是，在 2005 年到 2007 年間房?jī)r(jià)收入比是上升趨勢(shì)，從 7.8 上升到了 8.0.在這幾年間，我國款的利率一直在增加，而且關(guān)于住房付的比例也有所提高，修建了大量的保障性住房，希望能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但是，國家除了這些政策之外，還加強(qiáng)了對(duì)土地開發(fā)的控制，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的土地面積有所減少，而且這幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，大量的資金涌入了這一行業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。除此之外，很多居民從上升的房?jī)r(jià)中看到了投資的商機(jī)，所以很多具有富余資金的居民開始大量購房以此來作為投資項(xiàng)目，這也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。所以即使這個(gè)階段我國政府采取了政策來控制房?jī)r(jià)使其穩(wěn)定，但是依然造成了房?jī)r(jià)上升的結(jié)果。

2008 年，房?jī)r(jià)收入比為 6.9,相對(duì)于 2007 年來說大幅度下降。2008 年房?jī)r(jià)之所以有所下降，是因?yàn)檫@一年金融危機(jī)爆發(fā)，所以經(jīng)濟(jì)有所蕭條，房地產(chǎn)行業(yè)自然也隨之低迷。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國政府開始降低款的利率，下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，更是在 2009 年的時(shí)候選擇降低住房付的比例，這些政策都使得房?jī)r(jià)上升，所以在 2009 年的時(shí)候房?jī)r(jià)收入比上升到了 8.1.這表示我國政府出臺(tái)的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策得到了很好的效果，但是卻忽略了房?jī)r(jià)上升對(duì)居民生活造成的影響。

為了能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在 2009 年年底，我國政府又改變了貨幣政策，從寬松狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮狀態(tài)，又提高了購買第二套住房付的比例以及款利率，大量修建保障性住房，以此來壓制快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)。另外，還出臺(tái)了限購的政策，這些都使得房?jī)r(jià)有所下降，為此在 2010 年到 2015 年，房?jī)r(jià)一直處于下降狀態(tài)，從 7.8 降低到 7.2.

雖然說房?jī)r(jià)收入比在下降，但是依然大于 7,根據(jù)相關(guān)研究表示，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該保持在 6-7 之間才是合理，所以我國房?jī)r(jià)目前仍過高。

2供求調(diào)控有效性分析

2.1供求總量調(diào)控有效性分析

住房的供給與需求量分別用商品房竣工面積與銷售面積來表示，從而對(duì)供求總量進(jìn)行分析。通過相關(guān)資料可以查到我國 2005 年到 2014 年商品房竣工面積、銷售面積。這十年間，無論是竣工面積還是銷售面積都有所增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)速度卻是不一樣的，其中銷售面積增長(zhǎng)的速度要高于竣工面積增長(zhǎng)的速度。自 2005 年到 2014 年這十年間，銷售面積一直都大于竣工面積。之所以會(huì)發(fā)生這種情況，是因?yàn)槲覈鞘谢M(jìn)程不斷加劇，所以居民對(duì)住房的需求急劇增加，從而導(dǎo)致供不應(yīng)求。由表中的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在 2008 年的時(shí)候，無論是竣工面積還是銷售面積都有所下降，尤其是銷售面積下降幅度要更大，這表示居民的需求也在下降。究其原因，是因?yàn)?2008 年的時(shí)候經(jīng)濟(jì)不景氣，所以居民手中閑置的資金數(shù)量有限，這就導(dǎo)致關(guān)于房屋供給與需求之間的差距縮小。

但是在 2009 年的時(shí)候，我國政府為了能夠拉動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，開始實(shí)施寬松的貨幣政策，這就導(dǎo)致這一年居民對(duì)房屋的需求急劇增加，有 2008 年的65969.83 萬平方米增加到 2009 年的 94755.00 萬平方米，但是商品房竣工面積增長(zhǎng)幅度有限，使得供給與需求之間的差距拉大。為此，我國政府開始實(shí)施緊縮的貨幣政策，使得供給與需求之間的差距逐漸縮小，一直到了 2013 年。在 2013 年開始，供給與需求之間差距又進(jìn)一步拉大，不過政府也制定了相應(yīng)的政策，導(dǎo)致這一差距在 2014 年的時(shí)候縮小。

從這十年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，商品房供給與需求之間的差距并不是固定不變的，而是呈現(xiàn)波動(dòng)狀態(tài)。我國政府也制定了相應(yīng)的對(duì)策來控制供給與需求之間的差距，但是有效時(shí)間比較短，而且有的時(shí)候面臨經(jīng)濟(jì)變動(dòng)，顯得力不從心，調(diào)控力度不強(qiáng)，效果不明顯。

2.2供求結(jié)構(gòu)調(diào)控分析

在 2005 年的時(shí)候，住宅的投資額為 1086.9 億元，但是在 2014 年的時(shí)候，住宅的投資額增長(zhǎng)到了 58950.8 億元，是 2005 年的五倍多，由此可見在住宅方面的投資力度逐漸加大。先來看看對(duì)不同面積的住宅投資額的變動(dòng)情況，從 2008 年到 2013 年，144 平方米以上住宅的投資額增長(zhǎng)比較大，但是所占比例卻呈波動(dòng)性，相對(duì)來說比較穩(wěn)定。再來看看對(duì)別墅、高檔公寓的投資額，由 2005 年的 1049.41億元上升到了2014年的3844.72億元，但是所占比例由2005年的9.66%下降到2014年的 5.98%,這表示人們對(duì)這種類型的住宅的投資有所降低。

90 平方米以下住宅投資所占比例逐漸增加，到 2014 年達(dá)到了 38.30%.這是因?yàn)槲覈雠_(tái)了相關(guān)的政策，在 2006 年的時(shí)候，我國政府為了解決居民住房困難的問題，而頒布了“國六條”,其中就表示，90 平方米以下住房面積在全年房屋建筑面積的比值一定不能夠小于 0.7.正是因?yàn)檫@項(xiàng)政策，從 2007 年開始，90平方米以下面積住宅的投資大幅度增長(zhǎng)，從 2007 年到 2014 年增長(zhǎng)了 6 倍左右。

3結(jié)論

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，我國房?jī)r(jià)收入比雖然有所降低，但是距離合理范圍還存在一定的差距，這就表示我國的房?jī)r(jià)調(diào)控政策并沒有起到很好的效果。近這些年，房?jī)r(jià)依然在上升，即使如此，居民對(duì)于住房的需求也在不斷的增加，但是房屋的供給卻增長(zhǎng)較慢，這就導(dǎo)致了供小于求，導(dǎo)致房屋價(jià)格上升。不過再看看對(duì)供求結(jié)構(gòu)的調(diào)控可以發(fā)現(xiàn)，效果還是比較明顯的，90 平方米以下住宅面積的投資額增加，這就使得很多收入不高的居民也能夠買得起房。

我國政府為了控制房?jī)r(jià)，采取了緊縮的貨幣政策，而且還會(huì)提高銀行存款準(zhǔn)備金率，提高款的利率，并且嚴(yán)格控制土地供給，如果說居民對(duì)房屋需求不變的話，那么將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。面對(duì)這種情況，就需要抑制需求，提高供給，但是這會(huì)使得在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增加。除此之外，政策還具有滯后性，這就使得很多政策無法一時(shí)間生效，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境一旦改變，那么政策就會(huì)變得無效。所以，我國政府應(yīng)該提高政策的時(shí)效性，及時(shí)針對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動(dòng)出臺(tái)相應(yīng)的政策。